Građevinarstvo predstavlja jednu od najstarijih ljudskih delatnosti, pa su se i prvi propisi o građenju pojavili veoma davno. Još pre četrdeset vekova u Hamurabijevom zakoniku bilo je regulisano pitanje odgovornosti izvođača građevinskih radova. No, i pored tako davnih i starih pravnih pravila, celovito regulisanje odnosa iz ugovora o građenju relativno je novijeg datuma. Naš prvi propis koji normira ugovor o građenju je Zakon o obligacionim odnosima. Međutim, u delu u kojem reguliše ugovor o građenju, ZOO ne sadrži posebne odredbe o odgovornosti izvođača za nedostatke građevine, pa se ovo pitanje rešava posredno, primenom pravila ugovora o delu, a kod odgovornosti izvođača za kvalitet upotrebljenog materijala i opreme, shodno se primenjuju i pravila ugovora o prodaji. Pri tome, naročitu važnost imaju Posebne uzanse o građenju koje sadrže sistematizovane poslovne običaje iz oblasti građevinarstva.
Naime, izvođač ima obavezu da ugovorene radove izvede na način i u rokovima koji su određeni ugovorom, propisima i pravilima građevinske struke. Njegova odgovornost za kvalitet radova je profesionalna i, prema tome, pooštrena. To znači da se od izvođača očekuju rezultati koji odgovaraju radu dobrog stručnjaka (obligacija cilja).
Izvođač garantuje da su izvedeni radovi u vreme primopredaje u skladu sa ugovorom, propisima i pravilima struke i da nemaju mana koje onemogućavaju ili umanjuju njihovu vrednost ili njihovu podobnost za redovnu upotrebu, odnosno upotrebu određenu ugovorom.
Međutim, ako u toku garantnog roka nastupi garantni slučaj, tj. pojave se nedostaci građevine, nastupa odgovornost izvođača kao posledica povrede njegove osnovne obaveze da radove izvede lege artis i preda ih naručiocu bez mana. Ta se odgovornost različito konstituiše u zavisnosti od toga da li je reč o vidljivim ili o skrivenim manama.
Odgovornost izvođača za vidljive nedostatke
Odgovornost izvođača za kvalitet izvedenih radova nakon predaje građevinskog objekta naručiocu uređena je pravilima koja važe za ugovor o delu. Primena tih pravila na odnose iz ugovora o građenju znači da je naručilac dužan da pregleda završeni građevinski objekat, odnosno izvedene radove čim je to prema redovnom toku stvari moguće i o nađenim nedostacima bez odlaganja obavesti izvođača. Pregled se vrši u postupku primopredaje izgrađenog objekta kada naručilac mora prigovoriti izvođaču na sve vidljive nedostatke (one koji se običnim pregledom mogu ustanoviti) i istaći zahtev za njihovim uklanjanjem.
Ukoliko naručilac na poziv izvođača da pregleda i primi radove, to ne učini bez opravdanog razloga, smatra se da je iste preuzeo bez prigovora. Isto važi i u slučaju kada je naručilac počeo da koristi izvedene radove ili njihov deo pre primopredaje. S druge strane, ne može se uzeti da je izgrađeni objekat preuzet samim tim što su, prema građevinskom dnevniku, radovi na njemu okončani. Preuzimanje je, po pravilu, formalni akt, i to se preuzimanje ima utvrditi. Moglo bi se uzeti da je preuzimanje izvršeno i bez formalnog preuzimanja samo ako je izvođač po okončanju radova zatražio tehnički pregled i preuzimanje, a to bez njegove krivice nije usledilo. Prema tome, nakon izvršene primopredaje, naručilac ne može zahtevati od izvođača otklanjanje nedostataka u primljenim radovima koji su se mogli uočiti običnim pregledom.
No, kada izgrađeni objekat ima takav nedostatak koji ga čini neupotrebljivim ili je obavljen u suprotnosti sa izričitim uslovima ugovora, naručilac može, ne tražeći prethodno otklanjanje nedostataka, raskinuti ugovor i zahtevati naknadu štete, s tim što se ovim pravom ne može koristiti u slučaju kada se radi o neznatnom nedostatku. Za razliku od izvođača, koji inače nema pravo na raskid ugovora bez odgovarajuće krivice naručioca, naručilac može, sve dok građenje nije završeno, nezavisno od krivice izvođača, raskinuti ugovor kad god hoće.Ovo nikako ne znači da naručilac to može učiniti na štetu materijalnih interesa izvođača, već će biti dužan da izvođaču isplati ugovorenu naknadu, umanjenu za iznos troškova koje ovaj nije učinio, a koje bi bio dužan učiniti da ugovor nije raskinut, kao i za iznos zarade koju je ostvario na drugoj strani ili koju je namerno propustio da ostvari.
Odgovornost izvođača za skrivene nedostatke
Nakon pregleda i prijema izvršenog rada, odnosno nakon primopredaje, izvođač više ne odgovara za nedostatke koji su se mogli opaziti običnim pregledom (vidljivi nedostaci) izuzev ako je za njih znao, a nije ih pokazao naručiocu. Prema tome, obaveze iz garancije odnose se samo na skrivene mane. Rečju, garantni rok za izvedene radove tiče se jedino nedostataka koji se pojave u toku njegovog trajanja, a ne i nedostataka konstatovanih prilikom primopredaje, jer se ovi moraju otkloniti u primerenom, odnosno u ugovorenom roku.
Ukoliko se docnije pokaže neki nedostatak koji se nije mogao otkriti običnim pregledom (skriveni nedostatak), naručilac se može pozvati na njega pod uslovom da o tome obavesti izvođača radova što pre, a najkasnije u roku od mesec dana od njegovog otkrivanja.
Ako uklanjanje nedostataka zahteva preterane troškove, izvođač može odbiti izvršenje te obaveze, ali naručiocu tada, po njegovom izboru, pripada pravo na sniženje cene ili na raskid ugovora, a u svakom slučaju i pravo na naknadu štete.
U slučaju kada naručilac ima nameru da putem suda ostvari svoje pravo iz garancije izvođača, dužan je da podnese tužbu radi otklanjanja nedostataka na građevini najkasnije godinu dana od dana učinjenog obaveštenja o nedostacima.
Zadržavanje dela cene u svrhu otklanjanja nedostataka (depozit)
Da bi se obezbedio u pogledu otklanjanja nedostatka koji bi se eventualno mogli pojaviti tokom primopredaje, odnosno u garantnom roku, naručilac ima mogućnost da zadrži srazmerni deo cene do isteka garantnog roka, odnosno do otklanjanja nedostataka (tzv. garantni iznos). Ako je ugovorom određeno da će naručilac zadržati deo cene kao obezbeđenje za otklanjanje nedostataka, a nije određeno kojih nedostataka, smatra se da se zadržanim iznosom obezbeđuje otklanjanje nedostataka utvrđenih prilikom primopredaje radova. Ipak, zadržani deo cene naručilac može upotrebiti za otklanjanje nedostataka na izvedenim radovima samo ako izvođač na njegov pismeni poziv ne otkloni nedostatke u primerenom roku.
VUČIĆ Architekten izrađuje kompletnu tehničku dokumentaciju u postupku ozakonjenja svih vrsta stambenih i poslovnih objekata.
Podnošenje zahteva za elektronsku građevinsku dozvolu, dizajn enterijera, projekti dogradnje, adaptacije ili rekonstrukcije postojećih objekata. Izrada 3D modela enterijera i eksterijera.
VUČIĆ Architekten poseduje licence Inženjerske komore Srbije.
USLUGE:
Arhitektonski biro specijalizovan za izradu projekata stambenih, poslovnih i privrednih objekata, adaptacija, rekonstrukcija i dogradnju objekata, dizajn enterijera, parcelacije i preparcelacije zemljišta, izrade elaborate o energetskoj efikasnosti zgrada.
Projektovanje stambenih, privrednih, poslovnih objekata- Legalizacija bespravno izgrađenih objekata
- Parcelacija i preparcelacija zemljišta
- Izrada elaborata o energetskoj efikasnosti zgrada
- dizajn enterijera
- adaptacija, rekonstrukcija i dogradnja objekta
Učitelj Milina 1/5
Dragi čitaoci, ako želite da budete u toku i saznate prvi najnovije vesti iz Niša, preuzmite aplikaciju Niške Vesti za Android ili iPhone.
